深圳學區房價格大幅降温 房價為什麼會下跌

最近的這段時間房價都是在出現一個下跌的趨勢的，最近又聽説深圳的學區房價格也在下跌這是怎麼回事？為什麼房價會出現下跌的現象？

深圳學區房價格大幅降温

投資指的是主體為了在某一領域達到一定目的（通常是用足夠資金賺取更多的收益或資金增值）而投入的資金。投資就是將一項資產進行置換，變成另一項資產；投資通常都伴隨着風險。投資的週期是不固定的，投資者可根據自身情況，選擇合適的投資年限。

去年，深圳市人大常委會社會建設工委組織起草了《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》。徵求意見稿針對入學政策進行了完善，並均衡了教育資源，提出深圳市、區教育部門應當推行大學區招生和辦學管理模式。

證券時報記者發現，深圳最早於2015年開始推行大學區制，多個片區早已實施。從目前情況來看，從各區的大學區分佈來看，過去多集中在“非核心區”，一些優質學校並沒有被划進大學區內，而且深圳各區並沒有統一的大學區入學規則標準。

日前，深圳政府網站公開了市七屆人大常委會第六次會議聽取和審議的《深圳市義務教育優質均衡發展情況的專項工作報告》。該報告提出了推進義務教育優質均衡發展的一系列新舉措：2021年新增公辦義務教育學位8.8萬個創歷史新高；集團化辦學覆蓋全市公辦中國小；5年內實現全市義務教育師資配置基本均衡；學科類校外培訓機構壓減84%等。

為實現教育質量均衡，近年來深圳推出了許多措施，其中包括推進各大名校集團化辦學。過去，一旦名校新設分校傳言流出，資金就聞風而動，福田八卦嶺片區就是典型案例。該片區房價在2019年和2020年都登上深圳各片區二手房價漲幅榜前列，原因只是當地有一所正在建設但並未開始招生的名校荔園國小東校區。

不過，即使有了名校的光環，八卦嶺的房價在2021年也沒有“堅持住”。“29平方米的業主急賣260萬元，還是住宅用地的房源。要在2020年，業主掛牌價都要350萬元。”在八卦嶺片區從事房產中介的張經理解釋，“八卦嶺宿舍的土地性質分為住宅用地，倉儲用地等，價格也不一樣，住宅用地的最貴。最近幾個月，八卦嶺宿舍其和附近其他幾個小區的成交量很少。”

可以説，八卦嶺的房價隨着學位的變化而超前反應，着實是深圳優質學區房市場的經典例子。“學校還沒建好，具體招生範圍也沒確定，八卦嶺片區房價就如此異動。先不説大學區，萬一哪個小區沒被划進學校招生範圍，怎麼辦？”張經理説，“不過，從去年年中開始八卦嶺房價的確下降了，整個深圳學區房市場也降温了，其中較為明顯的是一些老破小的學區房。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，大學區政策在深圳早已試行，以後預計將大面積推廣。如果按照目前的大學區招生政策，降房價還是比較困難，或許還會帶動原本非該學區的住房價格上升。不過，如果配合其他教育政策，比如入學搖號、教師輪換、修建更多的學校等，教育資源平均分配，將有機會防止學區房的價格亂象出現。

房價為什麼會下跌

以豬肉為例，想必這兩年過年大家都深有感受，三四十元一斤啊，直逼牛羊肉的價格，要知道，在往年過年的時候，豬肉也才20塊錢一斤，平時也就10來塊錢。豬肉價格為何如此離譜？就是因為非洲豬瘟導致我國生豬數量大幅減少，供小於求，豬肉需求沒有變化，豬肉供給少了，自然的價格就漲上去了。

房價同樣是如此。除了最根本的供需關係之外，還有上面提到的其他的原因，這些因素疊加再一起，就成了我們今天看到的房價。

我國自從實行商品房制度以來，城市人均住房面積就一直在增加，而且增加得越來越快，截止到2020年，這個數據已經達到城市人均45平左右。那麼隨着後續樓市的發展，這個數字肯定是會上漲的。

據數據統計，由於房地產的市場規模每年都在增加，每年的新建商品房數量也在逐年增加，所以最近城市人均住房面積的年增幅已經達到了每年3平方米。也就是説，再過10年，也許城市人均住宅面積要達到75平米，堪稱小兩居了，這是一個比較可怕的數字。同時這也意味着房地產行業開始過剩了，引用供求關係來講，房價就會逐步下跌了。

細想一下，90年代建的房子，到現在30年了住着仍然是沒有問題的，但是每年的商品房在逐漸的增加，再加上目前我國高達25%以上的房屋空置率，現在都已經人均45平了，等後續繼續增加，我們真的需要那麼多房子嗎？

這是一個值得深思的問題。

當下的房地產火熱，剛需只是很小的一部分因素，因為學校就那麼幾座，周邊的房源小區也是固定的，説破了大天，也改變不了。因此，現代人買房的根本因素之一就是，保值和增值。

現在的通脹，還有反常的股市，讓很多人都覺得房產是唯一有可能保值的產品，因此，把錢存進房地產行業，也許是比較不錯的選擇，泡沫也隨之而來。

房價下跌會導致什麼後果

心理壓力倍增。因為國內的一線城市均價超過700萬了，如果不還貸款的話，銀行不但會將房子沒收，甚至還得賠償。影響信用房價下跌，已經有房貸的人會想，貸款的錢完全可以再買一套房子了，繼續還貸就很虧本了。但是不還貸的話，個人信用會受到影響，這樣也就讓更多的人信用受損。房子難賣。房地產會打出賤賣的噱頭博取最後一把，但是房子不值錢買房人少，剩下的只會是爛尾樓。

房價漲幅跟什麼有關

首先眾所周知，房子與土地是麪包與麪粉的關係，房價居高不下的原因就是土地價格過高，房價想要有大幅度的變化，土地價格必然是先出現變動的，當發現土地價格有明顯漲跌的時候，就要留心了。房價可能也會開始大漲或大跌。

其次，恆大首席經濟學家任澤平曾説過，房地產發展長期看人口，雖然這個説法可能比較籠統，畢竟人多不代表人人有錢買房。但一個城市的人口達到一定數量，住房需求量相較於其他人口少的城市更是有保障的。因此，當城市開始湧入更多人口時，通過住房需求量的增長，房價被推升的可能就會更高。

最後，房地產主要還是受到政策調控，城市政策的鬆緊也是反映樓市有變動的重要一環，房子銷售情況好，房價穩中有漲，政策也會相對緊一些。避免購房力增長過高導致房價的大漲。但是當政策對購房者要求變鬆後，房子銷售情況可能就比較差了。為了刺激剛需入市，才不得不放寬購房條件。這時候，房價將會很容易出現下調